Grand World, Ocean Park (1, 2, 3), Ocean City

Mislim, da nisem daleč od resnice ob trditvi, da se 99% turistov, ki obišče Hanoi zadovolji s centrom mesta, z vsemi tistimi privlačnimi starimi četrtmi, mogoče kdo od njih zaide še tja do Zahodnega jezera, ampak to je to.

O mojem prvem srečanju s povsem drugačno podobo velemesta, v obliki Times City in Ocean City 1 sem tukaj že pisal KLIK.
No, takrat sta bili dvojka in trojka še v gradnji, sedaj sem šel pa pogledat kaj so v vmesnem času naredili.
Če ne bi prej pogledal fotk na spletu (in bil, milo rečeno, zelo presenečen) bi se takoj vprašal, če me niso prežarčili v kakšno drugo državo, če že ne celo dimenzijo.

Naključje - no, pravzaprav ni bilo naključje, ampak cesta je bila tista, ki me je pripeljala med Ocean City 2 in 3, v osrčje Grand World ali kot ga "poveličujejo" Mega Grand World.
A najprej sem se zapodil med številne široke ulice "oceanskih mest".

Ja, ulice so široke in še širše delujejo, ker so povsem prazne.
Ocean City 2 in 3 nadaljujeta zasnovo enice, kar pomeni tisoče stanovanjskih in poslovnih enot, ki naj bi bile namenjene vsaj za 200.000 ljudi.
Točnih podatkov ni mogoče najti, a po ocenah naj bi šlo za krepko več kot 50.000, po nekaterih predvidevanjih celo do 100.000 bivalnih enot in nekaj tisoč poslovnih (še vedno je veliko v gradnji) na 1200 ha površine.

Kakorkoli sem gledal, meni je vse delovalo prazno in sem se čudil nenehni gradnji, če ni ekonomske računice - pa sem za vpogled v ozadje povprašal tri AI orodja (ChatGPT, Gemini, Grok):

Vinhomes Ocean Park je velikanski urbani razvojni projekt na vzhodu Hanoja v Vietnamu, ki ga razvija podjetje Vingroup. Sestavljen je iz treh faz (Ocean Park 1, 2 in 3), ki skupaj tvorijo "Ocean City" na približno 1.200 hektarjih površine. Gre za moderno "morsko mesto" z rezidenčnimi območji, zelenimi površinami, umetnimi jezeri (vključno z umetnim slanim jezerom), parki, nakupovalnimi centri, izobraževalnimi ustanovami (kot je univerza VinUni) in zabaviščnimi objekti. Projekt je navdihnjen z mestom Singapur, poudarja pa trajnostno življenje, moderno infrastrukturo in priročnost (blizu avtocest in mostov do centra Hanoja, približno 20-30 minut vožnje).

Glavni namen je decentralizacija Hanoja. Staro mestno jedro je prenaseljeno, infrastruktura pa zastarela. Ocean City je zasnovan kot "mesto v mestu" (City-within-a-city).

Vietnam je zavestno prevzel model “planned mega cities”, zelo podoben Kitajski:

• mesto se ne gradi organsko, ampak vnaprej

• infrastruktura + nepremičnine pred prebivalci

• cilj ni takojšnja zasedenost, ampak srednje- do dolgoročna rast

Ocean City ni mišljen kot »projekt, ki se takoj napolni«, ampak kot rezervna metropolitanska ekspanzija Hanoja za 20–40 let

Ocean City NI primarno namenjen temu, da ljudje tam živijo.

Gre za:

• parkiranje kapitala

• ustvarjanje premoženja

• kolateral za posojila

• prodajo “obljube prihodnje vrednosti”

Stanovanja so:

• finančni produkt

• ne nujno bivalna dobrina

Glavni investitor je Vingroup, največji zasebni konglomerat v Vietnamu, ki ga vodi najbogatejši Vietnamec, Pham Nhat Vuong. Pod Vinhomes in širši Vingroup spadajo:

Podjetje	Področje	Vloga v projektu
Vinhomes	Nepremičnine	Gradnja stanovanjskih in poslovnih enot.
VinFast	Avtomobilizem	Električna vozila in polnilnice v soseskah.
Vinpearl	Turizem	Upravljanje hotelov in zabavišč (Grand World).
Vincom Retail	Trgovina	Upravljanje nakupovalnih centrov.
Vinschool / VinUni	Izobraževanje	Šole in univerze znotraj sosesk.
Vinmec	Zdravstvo	Bolnišnice in klinike za stanovalce.

Financiranje Vingroupa je kompleksno in vključuje več virov:

• Predprodaja: V Vietnamu kupci plačajo večino zneska še preden je projekt zgrajen. S tem denarjem razvijalec financira gradnjo.

• Bančna posojila: Tesno sodelovanje z banko Techcombank, ki ponuja ugodne kredite kupcem, s čimer denar hitro kroži nazaj k investitorju.

• Obveznice: Vingroup redno izdaja domače in mednarodne korporativne obveznice.

• Mednarodni investitorji: Skladi, kot sta KKR in Temasek, so v preteklosti vložili stotine milijonov dolarjev v Vinhomes.

• Pretok kapitala: Realizirani dobički iz nepremičnin (Vinhomes) se pogosto uporabljajo za financiranje tveganih projektov, kot je avtomobilska znamka VinFast.

Prizor praznih hiš je zavajajoč. Večina teh enot je prodanih, niso pa vseljene. Razlogi so:

1. Spekulacija: Velika večina kupcev so investitorji, ki kupujejo nepremičnine kot "shrambo vrednosti". V Vietnamu je zaupanje v delnice in valuto nizko, nepremičnina pa velja za najvarnejšo naložbo.

2. "Flipping": Ljudje kupijo enote z upanjem, da jih bodo čez leto ali dve prodali po višji ceni, ne da bi v njih kdaj živeli.

3. Oddaljenost: Čeprav so soseske čudovite, je infrastruktura (metro, hitre ceste) pogosto v zamudo. Ljudje čakajo, da se soseska "napolni" s storitvami, preden se dejansko vselijo.

4. Visoke cene: Cene vil presegajo kupno moč povprečnega prebivalca. Tisti, ki si jih lahko privoščijo, jih imajo za vikend hiše ali dolgoročne naložbe.

    

Zakaj je vse videti prazno?

Ker je to strukturna lastnost, ne napaka.

 Enote kupujejo investitorji, ne prebivalci

• veliko kupcev ima:

  • 2, 5, 10 stanovanj

• stanovanja so:

  • prazna

  • zaklenjena

  • nikoli oddana

 To so “dead assets”, namenjeni hrambi vrednosti.

Povprečen Hanojec si NE more privoščiti Ocean City enot, raje živi bližje centru, tudi slabše. Ocean City je predaleč, predrag, brez socialne mreže.

 

Gradnja sama je vir dobička

• zemljišče → projekt → prodaja enot → finančni tok

• ni treba, da se projekt “poseli”

Dobiček se pogosto ustvari:

• že pri prodaji papirja

• ne pri dolgoročnem obratovanju

   

Sistem ne zna ustaviti samega sebe

Če bi:

• ustavili gradnjo

• priznali, da ni povpraševanja

bi:

• banke imele slabe terjatve

• razvijalci težave

• lokalne oblasti izgubo prihodkov

Zato:

gradnja se nadaljuje, tudi če ni ekonomsko smiselna

Je to ekonomsko vzdržno?

Kratek odgovor:

❌ Ne na klasičen način

Dolg odgovor:

• del projektov se bo:

  • nikoli napolnil

  • prestrukturiral

  • pocenil

• drugi bodo:

  • oživeli šele čez 20–30 let

• nekateri bodo:

  • “vietnamska ghost cities”

Vietnam računa na:

• dolgoročno rast prebivalstva

• selitev iz podeželja

• regionalno geopolitično stabilnost

Hmm, sedaj mi je bolj jasno, kot takrat, ko sem se vozil po praznih ulicah.
Jah, to je pa zato, ker nikoli nisem posloval z milijardami $ ali €

Grand World (ali Mega Grand World Hanoi) je zabaviščno-komercialni del znotraj Ocean Cityja, ki se razteza na približno 18-19 hektarjih. Gre za repliko evropskega in azijskega sloga z beneškim kanalom, mostovi, barvitimi stavbami, uličnimi predstavami, festivali in nočnim življenjem.